REITの価格形成に影響している要素まとめ
手軽に不動産に投資したい場合、REITを使って投資する方法がオススメです。
一方で、REITは様々な要因で価格が変動しているため、何が価格形成に影響しているのか中々理解できない人も多いのではないかと思います。
そこで、REITの価格形成に影響している要素についてまとめてみました。
目次
REITとは何か？
伝統的な投資先として、株・債券・不動産・金・コモディティ（金以外の資源・肉・穀物など）が挙げられます。
2021年はこれらの主要資産の中で、アメリカなどの先進国の不動産のリターンが非常に高かったことが話題になりました。
不動産に投資したい場合、直接不動産を購入する方法が簡単に思いつく方法だと思いますが、1戸ごとの価格が高いため、個人投資家にとってはなかなか取っつきにくい印象があります。
ましてはローンを背負ってまで投資をするのであれば、自分の手持ちの資産よりも大きなお金を扱っていることになるので、資産運用としてはリスクの高い行為をやっていることになります。
そのような際にオススメなのが、REIT（Real Estate Investment Trust、不動産投資信託）です。
日本国内のREITについては、J-REITと呼ぶ場合もありますが、これもREITの一種です。
REITは、多数の投資家から集めた資金を使って、不動産投資運用会社が様々な不動産に投資し、そこから得た利益を投資家に分配する金融商品です。
この投資家に配分する利益の元になっているのは、主に保有している不動産の賃料や、不動産を売却した際の売却益です。
個々のREITごとに運用方針が設定されており、オフィスビルを中心に投資するREIT、住宅を中心に投資するREIT、ホテルを中心に投資するREIT、バランスよく色々な不動産に投資するREITなど、さまざまなREITが存在します。
REITは簡単に売買できるよう、日本取引所など著名な取引所に上場しています。そのため、SBI証券や楽天証券など、証券会社を通して簡単に購入することができます。
なお、REITをまとめた指数も存在しており、東証に上場しているREITの全銘柄から算出されている「東証REIT指数」などがあり、これに連動したETFなども上場しています。
アメリカやオーストラリアなどのREIT指数に連動したETFも東証に上場していたりするので、日本人でも簡単に海外REITに投資することができます。
REITの価格形成に影響する要因
不動産価格
REITの投資先が不動産である以上、REITは保有している不動産の価格の影響を強く受けます。
地震・火災などの災害があると大きく価値が目減りする可能性がありますし、保有不動産周辺の地価が上昇・下落するとそれに応じてREITの価値も上下します。
例えば、新型コロナ以降、リモートワークが定着しつつあるため、オフィス需要は低下しています。このため、都会のオフィスを中心に投資しているREITは新型コロナで大きく価格が下落してしまいました。
REITが保有している物件や時価評価については、インターネットで検索するなどすれば知ることができます。
個別のREITに投資する際には、そのREITがどういう物件に投資しているのかを注意深く調べておきましょう。
不動産の賃料
賃料はREITの主な収入源になっているため、賃料の上下の影響を大きく受けます。
例えば、新型コロナなどの影響で、オフィスに空きが目立ってしまったようなケースでは、賃料を下げて借りてくれる人を探す必要があります。
賃料と不動産価格は連動する傾向がありますが、必ずしも一致しない例があります。例えば、賃料は数年単位で契約していることが多いので、急激に周辺の地価が上昇するなどした場合、すぐに賃料に反映できないので、実質的に収益機会を損する可能性があります。
金利
REITによっては投資家から集めた資金の他に、一般的には銀行等から借り入れした資金も使っています。
そのため、金利が上昇/下落すると借り入れコストが上昇/下落するので、REITの価格は下落/上昇します。
REITの需給（将来への期待）
REITは取引所で上場しているため、需要が多いと価格は上昇し、少ないと下落します。
一般的にREITは原資産価格から大きく乖離することはなく、仮に原資産価格から大きく下落しているのであれば、REITが保有している不動産を全て売却して（解散して）投資家に還元することもできます。
したがって、原資産価格から大きく乖離することはないのですが、保有している不動産の価格上昇が期待できる場合や将来的な収益の増加が期待できるような場合では、原資産価格よりも高い価格で取引されることもあります。